Antes de pedir una hipoteca, lo primero que quieres saber es cuánto pagarás cada mes y cuánto de ese dinero se irá en intereses. Aquí te explico cómo se calcula la cuota de una hipoteca de cuota fija y, justo debajo, puedes probar con tus propios datos.
| Total de intereses | |
| Total a pagar |
| Año | Intereses | Capital | Deuda pendiente |
|---|
Se muestra la primera cuota de cada año. Estimación orientativa para un préstamo de cuota fija: no incluye seguros, comisiones ni gastos de compra, y no sustituye la oferta vinculante de tu banco.
Cómo funciona una hipoteca de cuota fija
En la mayoría de hipotecas se usa el llamado sistema de amortización francés: pagas la misma cuota todos los meses, pero la proporción entre intereses y capital va cambiando. Al principio la cuota se compone sobre todo de intereses; con el tiempo, cada vez más va a reducir la deuda.
La cuota se calcula con esta fórmula:
- C: el capital que pides prestado.
- i: el interés mensual, es decir, el interés anual dividido entre 12.
- n: el número total de cuotas (años × 12).
Ejemplo: 200.000 € a 25 años al 3 %
- Cuota mensual: unos 948,42 €
- Total pagado en 300 cuotas: unos 284.527 €
- Intereses totales: unos 84.527 €
En la primera cuota, 500 € son intereses y solo unos 448 € reducen la deuda. Por eso en los primeros años la deuda baja despacio.
Cuánto cambia la cuota con el interés
El mismo préstamo de 200.000 € a 25 años, con distintos intereses:
| Interés anual | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|
| 2 % | 847,71 € | 54.313 € |
| 3 % | 948,42 € | 84.527 € |
| 4 % | 1.055,67 € | 116.702 € |
Una diferencia de un punto en el interés se nota, y mucho, a lo largo de 25 años.
Interés fijo, variable o mixto
- Fijo: el tipo no cambia durante toda la vida del préstamo, así que la cuota es siempre la misma. Es lo que calcula esta herramienta.
- Variable: el interés se revisa periódicamente, normalmente según un índice de referencia como el Euríbor más un diferencial. La cuota puede subir o bajar en cada revisión.
- Mixto: un periodo inicial a tipo fijo y después tipo variable.
TIN y TAE: no son lo mismo
El TIN es el interés nominal, el que usa la calculadora. La TAE añade comisiones y otros costes obligatorios, por eso suele ser algo mayor y sirve mejor para comparar ofertas entre bancos.
Qué no incluye este cálculo
- Seguros que el banco te pida contratar (por ejemplo, de hogar o de vida).
- Comisiones de apertura u otras.
- Los gastos de compra de la vivienda: impuestos, notaría, registro y gestoría. Los trataremos en otro artículo, porque dependen de la comunidad autónoma.
Este artículo y la calculadora son orientativos y no sustituyen la oferta vinculante de tu banco ni el asesoramiento de un profesional.
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